ขั้นตอนการซื้อ-ขายบ้านผ่านนายหน้าแบบ Step by Step

05/10/2017

สำหรับคนที่ไม่ได้ซื้อ-ขายบ้านหรือคอนโดกันบ่อยๆ หรือไม่มีความรู้และเวลามาคอยจัดการเรื่องแบบนี้ด้วยตนเอง เราเชื่อว่าบริษัทนายหน้าคือทางเลือกที่ทำให้ชีวิตพวกคุณง่ายกว่า เพราะการให้ผู้มีความรู้ความชำนาญในวงการเป็นธุระจัดการให้นั้น นอกจากจะมีโอกาสซื้อ-ขายบ้านที่ตรงใจได้เร็วขึ้น ในราคาที่เราต้องการแล้ว ยังลดความปวดหัววุ่นวายในการติดต่อกับผู้ซื้อและธนาคาร โดยเฉพาะการเตรียมเอกสารที่มากมาย ยิ่งเราไม่มีประสบการณ์ด้วยแล้ว การเสียค่านายหน้าไม่เท่าไหร่ก็ถือว่าแสนจะคุ้ม 

"นายหน้าเพียงช่วยเตรียมทุกอย่างให้ชีวิตเราง่ายที่สุดเท่านั้น ไม่ว่าอย่างไรเราต้องรอบคอบในการรักษาผลประโยชน์ของเรา"

วิธีง่ายที่สุดในการเพิ่มพูนความรู้ให้กับตัวเอง เพื่อเตรียมตัวไปซื้อขายบ้านแบบมีอาวุธครบมือ ศึกษาว่าอาชีพนายหน้านั้น เขามีหน้าที่ทำอะไรให้ลูกค้าอย่างเราๆ บ้าง มาดูขัั้นตอนการซื้อขายบ้านผ่านนายหน้าแบบ Step-by-Step กัน 

ขัั้นตอนการซื้อขายบ้านผ่านนายหน้า

1. ทำสัญญา

หากเลือกบริษัทนายหน้าที่น่าเชื่อถือได้แล้ว ขั้นตอนแรกที่ทุกคนต้องผ่านก็คือ การทำสัญญากับนายหน้า ส่วนใหญ่บริษัทหรือนายหน้ามืออาชีพก็จะมีสัญญาเป็นรูปแบบมาตรฐานอยู่แล้ว นอกจากเราจะต้องอ่านและตรวจสอบข้อมูล

ทุกอย่างให้ถูกต้องแล้ว ขอแนะนำเพิ่มว่า อย่าลืมดูเงื่อนไขสัญญาบางข้อ  เพราะประเด็นเหล่านี้อาจจะมีรายละเอียดแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับข้อตกลง และเป็นประเด็นที่ค่อนข้างสำคัญ สามารถกระทบกับการขายบ้านของเราได้โดยตรง

บางครั้งสัญญาจะระบุว่าเจ้าของต้องแต่งตั้งให้นายหน้าคนนี้ให้เป็นตัวแทนขายแต่เพียงผู้เดียว ห้ามมิให้นายหน้าผู้อื่นเป็นตัวแทนขายเป็นอันขาด ในระยะเวลาตามที่กำหนด ซึ่งถือเป็นวิธีป้องกันให้นายหน้าไม่มีความเสี่ยงถูกตัวเจ้าของเองหรือนายหน้าคนอื่นขายตัดหน้า ถ้าเราไม่มีปัญหาในจุดนี้ ก็ไม่ต้องกังวล

2. กรณีผู้ซื้อ - เลือกทรัพย์ และขอ Pre Approval

สำหรับผู้ซื้อ อันดับแรก นายหน้าจะช่วยประเมินว่าคุณสามารถกู้เงินเพื่อซื้อบ้านได้เท่าไร และบ้านหรือคอนโดมือสองราคาประมาณไหนเหมาะกับกำลังทรัพย์ของคุณ รวมถึงคำนวณค่าผ่อนบ้านในแต่ละเดือนให้ด้วย จากนั้นผู้ซื้อก็จะเลือกทรัพย์ที่นายหน้ามีอยู่ 

หลักการในการเลือกทรัพย์ให้ได้อย่างใจ คือ เราควรพิจารณาจากสิ่งที่จำเป็นและขาดไม่ได้ที่สุดก่อน เช่น ต้องอยู่ทำเลนี้เท่านั้น คอนโดต้องติดรถไฟฟ้า บ้านต้องมีอย่างน้อย 2 ห้องน้ำและจอดรถได้ 2 คัน เป็นต้น เพื่อตีกรอบให้แคบลง หลังจากนั้นค่อยพิจารณาปัจจัยที่สำคัญรองลงไป อาจจะไม่ได้จำเป็นแต่มีความชอบส่วนตัว เช่น มีครัวไทยแยก ห้องอาบน้ำมีอ่างอาบน้ำ บริเวณสวนกว้างขวาง เป็นต้น    

ระหว่างที่เรากำลังเลือกทรัพย์ให้ตรงตามสเป็คที่ตั้งไว้ นายหน้าก็จะเริ่มเดินเรื่องขอ Pre Approval กับธนาคารให้ผู้ซื้อ หรืออธิบายได้ง่ายๆ ว่า คือการประเมินจากทางสถาบันการเงินว่าเรามีคุณสมบัติครบถ้วนที่จะกู้เงินเพื่อไปซื้อบ้านได้หรือเปล่า เมื่อการยื่น Pre-approval ผ่านแล้ว เราก็จะรู้ว่าธนาคารจะปล่อยกู้ให้สูงสุดได้เท่าไร ซึ่งนั่นก็คือ ราคาบ้านสูงสุดที่เราสามารถซื้อได้ จากนั้นก็นำราคานี้ไปประกอบการตัดสินใจเลือกทรัพย์ในขั้นสุดท้ายอีกครั้งหนึ่ง

3. กรณีผู้ขาย - ประเมินราคาและแนะนำเรื่องซ่อมแซมตกแต่งบ้าน

สำหรับผู้ขาย นายหน้าจะเข้ามาช่วยประเมินราคาบ้าน และให้คำปรึกษาในการตั้งราคาที่เหมาะสม เขาจะบอกได้ว่าในทำเลนี้ สภาพบ้านแบบนี้ ควรตั้งที่เท่าไรจึงจะขายได้ นอกจากนี้ นายหน้ายังสามารถช่วยจัดหาผู้รับเหมามาปรับปรุงและตกแต่งบ้านให้ดูใหม่ สามารถขายได้กำไรดีขึ้น สภาพบ้านเวลาผู้ซื้อเข้ามาดูมีส่วนอย่างมากในการทำให้เราขายบ้านได้ราคาดีขึ้น ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขส่วนตัวของคุณด้วย หากรีบขาย ก็จำเป็นต้องตั้งราคาให้เท่ากับ หรือ ต่ำกว่า

ราคาอสังหาฯที่ขายใกล้เคียงกันในขนาดและสภาพที่ใกล้เคียงกัน

4. นายหน้าทำการตลาดเพื่อหาผู้ซื้อหรือหาทรัพย์เพิ่ม

ถ้านายหน้ามีทรัพย์อยู่แล้วแต่ยังไม่มีผู้ซื้อ ก็จะมีหน้าที่ไปทำการตลาดด้วยวิธีใดก็ได้ให้ขายบ้านได้ นั่นคือ ลงประกาศขายบ้านและคอนโด ทั้งออฟไลน์และออนไลน์ หรือหาช่องทางขายโดยวิธีใดก็ตามขึ้นอยู่กับเทคนิคและเครือข่ายของนายหน้าแต่ละราย ถ้านายหน้ามีผู้ซื้อเป็นลูกค้า แต่ยังหาทรัพย์ที่ตรงสเป็คไม่ได้ ก็จะมีหน้าที่ไปหาทรัพย์มาเพิ่มเติม

5. นายหน้าพาชมบ้าน

เมื่อผู้ซื้อเจอบ้านที่สนใจและอยากขอเข้าไปดูของจริง นายหน้าจะทำหน้าที่เป็นตัวกลาง นัดหมายระหว่างผู้ซื้อ และ

ผู้ขายเพื่อขอเข้าดูบ้าน โดยตัวผู้ขายเองจะไปด้วยหรือไม่ก็ได้ นอกจากอำนวยความสะดวกในการพามาดูบ้านแล้ว

นายหน้าที่ดีก็จะให้คำปรึกษาในการจัดบ้านให้อยู่ในสภาพที่เหมาะกับการเปิดให้คนเข้ามาดูก่อนมีการนัดหมายด้วย ถ้าผู้ซื้อเจอบ้านที่ชอบแล้วอย่าลืมทำการตรวจสอบสภาพอาคารและปลวกด้วย เพื่อให้แน่ใจว่าบ้านไม่มีปลวกมาสร้างรังอยู่ในตัวบ้านจุดที่เรามองไม่เห็น หรือไม่มีปัญหาโครงสร้างบ้านอื่นๆ

6. เสนอราคาและต่อรองราคา

เมื่อเลือกแล้วว่าอยากซื้อบ้านหลังนี้ เราก็ต้องทำการเสนอราคาไปยังผู้ขาย ซึ่งตรงนี้นายหน้าจะเป็นตัวกลางช่วยเจรจาต่อรองราคาระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายให้พอใจทั้ง 2 ฝ่าย

หากตกลงราคากันได้แล้ว ผู้ซื้อจะสามารถวางมัดจำก้อนแรกเป็นจำนวน 0.025% ก่อนได้ (จากเงินมัดจำ 10%) เพื่อเป็นการจองทรัพย์ไว้ แต่ถ้าหลังจากนี้มีคนมาเสนอราคาแก่ผู้ขายที่ดีกว่า ผู้ขายมีสิทธิปฎิเสธการขายให้ผู้ซื้อและคืนเงินมัดจำได้ หลังจาก 5 วัน ผู้ซื้อต้องวางมัดจำที่เหลืออีก 9.075% หลังจากวางมัดจำก้อนนี้แล้วจะไม่สามารถปฎิเสธการขายได้

7. กรณีผู้ซื้อ - เดินเรื่องขอกู้และเตรียมโอนอสังหาริมทรัพย์

เมื่อตกลงซื้อขายและวางมัดจำกันเสร็จเรียบร้อย นายหน้าจะช่วยเตรียมเอกสารประกอบการโอนทรัพย์ และการจด

จำนอง ประสานกับธนาคารเพื่อขอกู้เงินให้กับผู้ซื้อ หรือ Full Approval หลังจากเดินเรื่องขอกู้ผ่านแล้ว ธนาคารจะส่งหนังสือสัญญา (Loan Contract) ให้เราเซ็นสัญญา โดยอาจจะต้องเข้าไปเซ็นที่ธนาคารต่อหน้าเจ้าหน้าที่พร้อมหลักฐานแสดงตน หรือบางธนาคารก็ให้เราเซ็นเองแล้วส่งเอกสารกลับไปได้ เสร็จแล้วทนายของทั้ง 3 ฝ่าย คือ ธนาคาร

ผู้ซื้อ และผู้ขาย ก็จะนัดวันทำสัญญากัน ผู้ซื้อมีหน้าที่เพียงเตรียมเงินที่ต้องจ่ายไว้ให้พร้อม และไปยื่นให้ทนายจัดการต่อในวันนั้น ถ้าเราใช้บริษัทนายหน้าในการซื้อขาย เขาก็จะมีทนายมาดูแลให้

8. กรณีผู้ขาย - คำนวณค่าใช้จ่ายและเตรียมเอกสารซื้อขายและโอน

ในฝั่งของผู้ขาย นายหน้าก็มีหน้าที่ให้บริการแก่ผู้ขายเพื่อให้การซื้อขายเกิดขึ้นจนสิ้นสุดเช่นกัน เช่น ช่วยคำนวณค่าธรรมเนียมและค่าภาษีที่ต้องเสียจากการขาย หรือตรวจสอบเอกสารการซื้อขาย และการโอนอสังหาริมทรัพย์

9. จ่ายค่านายหน้า

ขั้นตอนสุดท้ายหลังจากที่การซื้อขายบ้านหรือคอนโดเสร็จสิ้นแล้ว คือ การจ่ายค่านายหน้า โดยบริษัทส่วนใหญ่จะคิดที่ 3% ของราคา ส่วนรายละเอียดปลีกย่อยก็จะเป็นไปตามสัญญาที่ตกลงกันตั้งแต่แรก

ขอขอบคุณเนื้อหาข่าว

Credit: Buyers Guide